부동산 · 청약

청약통장 해지 불이익 3가지, 계산기로 미리 확인

통장에 목돈이 묶여 있는데 당장 전세보증금이나 대출 상환에 몇백만 원이 급하게 필요해지는 순간이 있습니다. 이럴 때 가장 먼저 눈에 들어오는 게 몇 년째 넣고 있는 청약통장이죠. 잔액을 확인해보면 꽤 쌓여 있고, 해지 버튼만 누르면 바로 손에 들어오니 유혹이 될 수밖에 없습니다.

다만 청약통장은 해지하는 순간 세 가지 손실이 동시에 발생하는 구조라, 급하다고 바로 해지부터 하면 나중에 후회하는 경우가 적지 않습니다. 아직 해지 자체를 할지 말지 고민 중이라면 통장을 유지해야 하는 상황과 해지해도 무방한 상황을 먼저 비교해본 청약통장 해지 장단점 글을 참고하는 편이 순서상 맞아요. 이 글은 이미 해지 쪽으로 마음이 기운 사람들을 위해, 실제로 얼마나 손해인지 세 가지 항목을 숫자로 짚어보겠습니다.

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해지를 고민 중이라면 지금 가점과 해지 후 가점을 먼저 비교해보는 게 순서예요
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청약통장 해지 세금, 소득공제 받았다면 추징됩니다

연말정산 때 청약통장 납입액으로 소득공제를 받아온 경우라면 얘기가 조금 복잡해집니다. 조세특례제한법 제87조는 총급여 7천만원 이하 무주택 세대주가 연 300만원 한도 안에서 납입액의 40%를 소득공제받을 수 있게 해주는데, 이 혜택을 받은 사람이 가입일로부터 5년 이내에 계좌를 해지하면 추징이 들어옵니다.

여기서 많이들 오해하는 부분이 있어요. 추징 금액이 ‘그동안 돌려받은 세액’이라고 생각하기 쉬운데, 실제 조문은 다르게 계산합니다. 소득공제를 받은 기간 동안 납입한 금액의 누계액에 6%를 곱한 금액을 추징하도록 되어 있습니다. 공제받은 세액이 아니라 납입액 자체의 누계액이 기준이라는 뜻이죠.

예를 들어보면 감이 잡힙니다. 연 240만원씩 3년을 납입하며 소득공제를 받았다고 하면 누계 납입액은 720만원이고, 여기에 6%를 곱하면 약 43만원 정도가 추징돼요. 소득세를 추징할 때는 지방소득세 10%가 함께 붙는 게 일반적이라 실질적으로는 47만원 안팎까지 올라갈 수 있는데, 이 ‘6.6%’라는 숫자는 조문에 직접 적혀 있는 표현이 아니라 지방소득세가 따라붙는 일반적인 관행을 반영한 계산이라는 점은 구분해둘 필요가 있습니다.

물론 모든 해지가 추징 대상은 아닙니다. 저축자가 사망했거나 해외이주법에 따라 해외로 이주하는 경우, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유(국민주택규모 이하 주택 당첨에 따른 해지 등)에 해당하면 추징에서 제외됩니다.

청약가점 초기화, 해지 시 가장 아픈 손실

세제 추징은 사실 액수만 놓고 보면 견딜 만한 수준일 수 있습니다. 진짜 문제는 따로 있는데, 해지하는 순간 청약가점제에서 쌓아온 ‘청약통장 가입기간’ 점수가 통째로 사라진다는 점이에요. 이후 다시 가입하면 가입기간은 0부터 새로 시작합니다.

말로만 들으면 크게 와닿지 않으니 실제 계산기로 확인해본 값을 그대로 옮겨보겠습니다. 무주택기간 5년 이상 6년 미만, 부양가족 2명인 조건은 고정해두고, 청약통장 가입기간만 바꿔서 넣어봤습니다.

표에서 보이듯 무주택기간과 부양가족 점수는 그대로인데 청약통장 가입기간 점수만 9점에서 1점으로 떨어지면서 총점이 36점에서 28점으로, 정확히 8점 낮아집니다. 이게 은근히 큽니다. 가점제 청약은 1점 차이로도 당락이 갈리는 경우가 흔해서, 커트라인 근처에 있던 사람이라면 이 8점 때문에 아예 순위 밖으로 밀려날 수 있어요.

문제는 이 8점을 다시 채우는 데 걸리는 시간입니다. 가입기간 점수는 1년 단위로 올라가는 구조라, 9점 구간(7년 이상 8년 미만)까지 다시 도달하려면 처음 가입한 날부터 다시 7년 이상을 기다려야 해요. 20대에 만들어둔 통장을 30대 초반에 해지했다가 다시 채우려면 30대 후반까지 가야 한다는 뜻이라, 단순히 나중에 다시 채우면 된다고 넘길 문제가 아닙니다.

부활 제도가 적용되는 예외 사유는 부적격당첨 취소, 사업주체 파산에 따른 입주금 반환, 분양전환되지 않는 임대주택 입주자 선정 정도로 정리되는데, 이게 정확히 관련 법령의 몇 조 몇 항에 규정돼 있는지는 이번 확인 과정에서 조문 번호까지는 특정하지 못했습니다. 다만 해당 사유에 해당하면 저축취급기관에 ‘부활해지 동의서’를 제출하는 절차라는 것 정도는 알아두면 됩니다.

청약통장 해지 이자, 정상보다 훨씬 적게 계산됩니다

가점 손실에 가려서 자주 잊히지만 이자도 해지 시점에 따라 차이가 큽니다. 국토교통부고시에 따라 정상 이자율이 아니라 가입 후 경과기간별로 정해진 감액 이자율이 적용되기 때문이에요.

가입한 지 얼마 안 된 시점에 해지할수록 손해가 크게 나는 구조예요. 이 수치는 국토교통부고시 제2021-1355호(2022-01-03 시행) 기준인데, 고시는 시장 금리 변동에 따라 개정될 수 있는 항목이라 실제 해지를 앞두고 있다면 발행 시점 기준 최신 고시로 다시 확인해보는 게 안전합니다.

청약통장 해지 대신 고려할 대안, 청약저축담보대출

세제 추징, 가점 초기화, 이자 손해까지 다 알고 나면 해지가 망설여지는 게 당연합니다. 그렇다고 당장 필요한 목돈이 저절로 생기는 것도 아니라서, 통장을 유지하면서 급한 불을 끄는 방법도 함께 생각해볼 만해요.

대표적인 게 청약저축담보대출입니다. 통장을 해지하지 않고도 예치금의 90~95% 한도 안에서 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 시중은행에서 대출을 받을 수 있고, 금리도 4~5%대로 일반 신용대출보다 낮은 편으로 알려져 있어요(2024-10-11 뉴시스 보도 기준). 다만 이 조건은 은행별로 다르고 시장 금리에 따라 바뀌기도 하니, 정확한 한도와 금리는 실제 대출을 받으려는 은행 창구나 공식 페이지에서 다시 확인해야 합니다.

물론 담보대출도 결국 빚이라 매달 이자를 내야 하는 부담은 남습니다. 목돈이 급한데 상환 계획이 뚜렷하지 않다면 대출이 오히려 더 큰 부담으로 돌아올 수도 있어서, 무조건 해지보다 낫다고 단정할 일은 아니에요.

해지와 담보대출, 그냥 유지 중 뭐가 나은지는 사람마다 처한 상황이 달라서 정답이 하나로 정해져 있지 않습니다. 결정하기 전에 마지막으로 계산기에서 지금 가입 상태를 유지했을 때 가점과, 해지 후 재가입한다고 가정했을 때 가점을 각각 넣어서 직접 비교해보는 걸 권합니다.

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해지 전, 두 시나리오를 계산기로 비교해보기
지금 조건과 해지 후 재가입 조건을 각각 넣어서 가점 차이를 직접 확인해보세요
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손해를 감수하고서라도 해지가 맞다고 판단됐다면, 실제로 어떤 서류를 챙겨서 어디서 해지하는지는 절차를 따로 정리한 청약통장 해지 방법 글에서 확인할 수 있습니다.

청약통장 해지 불이익 자주 묻는 질문

Q. 세제 추징을 안 당하는 경우도 있나요?

있습니다. 저축자가 사망한 경우, 해외이주법에 따라 해외로 이주하는 경우, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유(국민주택규모 이하 주택 당첨에 따른 해지 등)에 해당하면 추징 대상에서 빠져요. 소득공제를 받은 적이 없다면 애초에 추징 규정 자체가 적용되지 않습니다.

Q. ‘계좌 부활’과 ‘재가입’은 어떻게 다른가요?

계좌 부활은 부적격당첨 취소, 사업주체 파산에 따른 입주금 반환, 분양전환되지 않는 임대주택 입주자 선정처럼 정해진 예외 사유로 해지했을 때만 저축취급기관에 동의서를 내고 기존 계좌를 되살리는 제도예요. 급전이 필요해 스스로 해지한 뒤 새로 만드는 통장은 재가입이라, 가입기간이 정말로 0부터 다시 시작됩니다.

Q. 소득공제를 한 번도 안 받았으면 해지해도 세금 문제가 없나요?

맞습니다. 조세특례제한법 제87조의 추징 규정은 소득공제를 받은 사람에게만 적용돼요. 총급여 7천만원 이하 무주택 세대주 요건에 해당하지 않아 애초에 공제를 신청한 적이 없다면 해지해도 추징 대상이 아닙니다.

Q. 이자 감액 기준이 나중에 바뀔 수도 있나요?

가능합니다. 본문에 정리한 1.0%/1.5%/1.8% 감액 이자율은 국토교통부고시 제2021-1355호(2022-01-03 시행) 기준이고, 고시는 이후 금리 상황에 따라 개정될 수 있어요. 해지를 앞두고 있다면 가입 은행이나 국토교통부 공고에서 최신 고시를 한 번 더 확인하는 편이 안전합니다.